找回密码
 立即注册
搜索
最新p2p理财资讯 首页 知识普及 查看内容

财产权信托“潜规则”涉案

2018-6-28 17:23| 发布者: admin| 查看: 73| 评论: 0|来自: 中国房地产报(北京)

摘要: 安信信托(600816)与昆山纯高之间因一项房地产信托未及时兑付而对簿公堂。纠纷起因在于双方除财产权信托合同之外,还签订了一份贷款合同。此案因涉及房地产信托行业“潜规则”而备受关注。中国房地产报记者 许倩 北京 ...

安信信托(600816)与昆山纯高之间因一项房地产信托未及时兑付而对簿公堂。纠纷起因在于双方除财产权信托合同之外,还签订了一份贷款合同。此案因涉及房地产信托行业“潜规则”而备受关注。

中国房地产报记者 许倩 北京报道

一直备受业界关注的“安信纯高案”并未因一审判决而休止。尽管一审给出了尽显折中的方案——定性此案为营业信托纠纷而非金融借款合同纠纷,同时承认信托贷款合同仅作为表面形式,实质在于办理信托合同中所约定的抵押登记,从而确认了抵押权有效,但案中双方显然并未“领情”。在9月4日二审开庭之后,双方抗辩更显激烈,而案中更多疑点也逐渐暴露。

中国房地产报记者9月17日独家获得由昆山纯高投资开发有限公司代理人上海建领城达律师事务所出具的二审上诉书,该上诉书显示:资产收益财产权信托法律关系项下不存在信托贷款合同法律关系,因而抵押担保无效;由于安信信托是否刚性兑付含糊其辞,将直接影响信托是否终止以及安信信托所要求赔付的优先受益权本金是否存在请求权基础。

而在由安信信托方面出具的二审上诉书上,安信信托一方面主张昆山纯高偿还其优先受益权本金,另一方面依旧认定本案系信托贷款纠纷。“这在逻辑上明显矛盾。不过,上诉请求比其在事实与理由中主张的所谓信托贷款合同纠纷更重要,其上诉请求实质上认可了本案定性为营业信托纠纷。”上海建领城达律师事务所周吉高律师表示。

记者多次拨打安信信托办公电话,对方都声称不接受采访。

虽然二审判决结果何时能出目前尚不确定,但业界对此案件的关注度已使得该案件并非仅仅个案那么简单,它暴露出的是信托业界存在的“暗度陈仓”操作及相关法律法规的缺失。

二审仍在博弈

这一切源于2009年9月双方签署的《昆山·联邦国际资产收益财产权信托合同》(下称《财产权信托合同》)。根据合同,由昆山纯高作为该信托计划委托人将其合法拥有的“昆山·联邦国际”项目的基础资产收益权作价6.27亿元交由安信信托设立财产权信托。

双方又将该信托项下的信托收益权分为优先信托受益权和一般信托受益权。优先信托受益权规模2.15亿元,由社会公众投资人投资取得,该笔投资资金在信托生效后一次性支付给委托人昆山纯高。一般信托受益权则由昆山纯高继续持有。

为控制信托风险,安信信托要求昆山纯高将“昆山·联邦国际”项目的基础资产作为抵押。但对房地产登记部门而言,房屋及在建工程的抵押一般担保对象为贷款,为此双方又另行签订了一份《信托贷款合同》得以顺利完成抵押办理。

而纷争的种子也就此埋下。

在该信托成立一年后,昆山纯高未按约定时间节点在信托专户内存入最低现金余额,在原定信托计划期满时,也未能兑付资产收益权款项,最终被安信信托告上法庭。

在6月份的一审中,安信信托以信托贷款纠纷要求昆山纯高赔偿其贷款本金1.28亿元,以及借款期限内10%的利息,借款期限外12%的利息和相应的违约金计5000万元。

但一审裁决结果认定该案实为以信托贷款合同为幌子的财产收益类信托(即营业信托),昆山纯高仅需支付尚未归还的1.06亿元本金及1400万元罚息。同时,认定依附于《财产权信托合同》的抵押有效,使得安信信托能够以此进行抵押物资产处置获得优先受偿。

然而,这一折中结果,却使得安信信托与昆山纯高均为不满,双方提起上诉。

9月4日,迎来了二审。

安信信托纠结的是优先受益权本金及罚息的金额。“安信信托在二审庭审时表示基本同意一审各项判决,只是数字上有异议。”周吉高表示。

昆山纯高则抓住一审对该案系营业信托的定性,要求进一步减轻赔偿,并要求抵押担保无效。

“原审判决要求昆山纯高偿还安信信托1.06亿元本金缺乏请求权基础。无论是法律规定还是信托文件规定,昆山纯高作为委托人,无义务偿还安信信托优先受益权本金及收益。”周吉高对本报记者表示,信托是以信托财产为基础产生收益,分配时也是以信托财产及其收益为限对受益人承担责任。

根据双方签订的合同,优先收益权的享有者实际上应是案外投资者,不过,“信托合同是安信信托与纯高签订的,昆山纯高有义务支付给安信优先受益权本金和受益。”用益信托分析师帅国让在接受本报记者采访时分析称。

而且,此前安信信托方面承认,迫于信托投资者的强大压力,早已进行了刚性兑付。由此原为公众投资者投资的优先受益权已转让与安信信托相关公司。

在二审中,关于抵押担保是否有效也是博弈点之一。

周吉高告诉本报记者,“我们主张抵押权无效。因为从信托财产独立性角度看,既不宜将信托财产作为抵押物,也不宜将资产收益权基础财产即在建工程作为抵押物。”

不过,从一审判决结果来看,显然法院认可了抵押担保的有效性。“之所以一定要保护抵押权,与其说是保护信托公司这一金融机构,倒不如说是保护信托公司背后的投资者。”一位信托业内人士对本报记者表示。

“潜规则”不等于没法律风险

本案信托产品的结构设计之所以复杂,实则是为了规避金融监管而“创新”出来的。

“当时昆山纯高不具备二级开发资质,这违背了监管部门对房地产信托融资必须遵守的‘432原则(即要求房产商应四证齐全、具备二级资质,且拥有30%项目资金)’。”前述信托业内人士分析称。

因此在私下双方会签订信托贷款合同确保抵押物的抵押权。同时,因为融资项目本身的不利地位,在贷款合同中往往会附加较大的利差,以此当作信托公司的“酬劳”。

“从本案来看,由于监管部门的合规性审查导致了信托公司的‘创新’,进而导致法律关系混乱。”周吉高毫不讳言。而安信信托也因收取融资服务费及信托收益补偿款,而被昆山纯高以“利用受托人地位谋取不当利益”在二审中提起诉讼。

事实上,近两年来,为规避此种种限制而设置“阴阳合同”的财产收益权地产信托并不在少数。

帅国让统计称,截至9月15日,今年投资房地产领域且投资方式为权益投资的信托产品有163款,占房地产信托产品的22%。

不过,“潜规则”不代表不存在法律风险。

北京大成律师事务所李力则对安信与昆山纯高之间签订的该财产收益权信托的合法性提出了质疑。“设立信托时,信托财产必须满足确定性要求。”李力分析称,“但在该案中,是以在建工程收益权设立的财产信托。在签约的那一刻,只有那些已完成的工程部分才是客观存在、委托人有权处分的、可能用以创设收益权并进而设立信托的有形物,那些信托合同签约后才陆续完成的工程部分,由于在签约时点并不存在,因此其承载的收益权不应当也不可能被包括在信托财产范围之内。”

“一审判决作出后,有业内人士对于法院认可资产收益权和以收益权设立信托感到兴奋。这种兴奋可以理解,但是恐怕是建立在对本案判决书和中国司法体系不准确的认识之上的。”前述信托业内人士表示。

“此案说明信托业法律有待完善,更加明确出资方和融资方二者的权利和义务。”帅国让告诉记者。

而据了解,目前全国人大财经委正在进行信托法修订的调研,希望能尽快启动修订程序,完善信托法关于信托财产登记等配套制度,促进信托业的健康发展。


鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

相关分类