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2014年房地产信托回顾与展望

2018-6-28 17:33| 发布者: admin| 查看: 35| 评论: 0|来自: 中国信托业协会

摘要: 房地产信托业务是信托公司传统的优势业务,但受到宏观调控政策和市场发展环境的变化,房地产信托业务规模在受托管理的信托财产中低位徘徊,但由于较高的盈利特性,始终是信托公司重点发展的业务领域之一。房地产信托 ...

房地产信托业务是信托公司传统的优势业务,但受到宏观调控政策和市场发展环境的变化,房地产信托业务规模在受托管理的信托财产中低位徘徊,但由于较高的盈利特性,始终是信托公司重点发展的业务领域之一。

房地产信托市场情况

在经历了近十年的高速发展后,房地产市场回归正常运行的区间。房地产调控思路由原先的限贷、限购为主的行政调控思路转向更加注重市场机制的作用,着力于构建金融、土地、税收和住房保障等政策工具综合运用的长效机制。

(一)产品存量规模持续增长,但在信托财产中占比仍保持低位

截至末,全国房地产信托产品2613个,业务存量规模为13094.93亿元,较增长26.67%(见图1)。 图1:房地产信托规模情况

从存续规模来看,房地产信托业务在信托公司受托管理信托资产中的占比由三季度时最高值17%下滑以来开始趋于稳定,末和末都在10%左右(见图2)。 图2:房地产信托在信托资产总规模占比情况

(二)产品新增规模触底回升,集合类占比持续领先

新增房地产信托产品1208个,规模4166.29亿元。新增产品数量和规模从一季度开始稳步上升,一季度开始大幅下降,第四季度略有回升(见图3)。 图3:房地产信托新增产品数量和规模

(三)产品平均规模总体呈上升趋势

截至末,存量房地产信托产品中的集合类产品平均规模为4.69亿元,单一类产品平均规模为3.19亿元。存量集合类产品平均规模呈上升趋势,而单一类产品平均规模则呈下降趋势(见图4)。 图4:存续房地产信托产品平均规模情况

(四)产品期限仍以中短期为主,未来两年内到期占比较高

图5:末房地产信托产品预计到期数量(上)及规模(下)结构

(五)信托公司业务偏好差异化,业务集中度略有下降

从房地产信托业务的行业集中度情况看,排名前十的信托公司管理规模达到5579.16亿元,占市场总体规模的42.61%,从近四年的情况看,基本稳定在45%左右(见表1)。

房地产信托业务特点

(一)主动提高风控标准,业务区域向一二线市场集中

在楼市区域分化加剧的背景下,房企为避险纷纷回归一线城市,与之相应,信托公司房地产信托业务重点也呈现向一线城市集中的态势。此外,由于人口老龄化、房产税及不动产登记制度的预期等因素影响,房地产市场发展承压,处于风险控制的考量,信托公司房地产项目也向一线城市倾斜。

(二)积极调整业务结构,交易对手甄选更加谨慎

信托公司更加注重交易对手的选择,业务重点进一步向中大型优质房地产企业转移,对交易对手的甄选更为谨慎。

(三)谨慎开展住宅业务,探索保障房、商业地产等新市场领域

信托公司对租赁性保障房、棚户区改造和经济适用房等国家支持的房地产细分领域加大了金融支持力度。根据中债登公司的统计,信托行业保障房项目规模在房地产信托投资中占比达8.13%。

(四)控制融资类业务,加大股权投资、基金化运作力度

在新的市场形势下,信托公司积极调整业务运作模式,提升主动管理能力,产品交易方式更加多元化,逐步从过去的融资型逐渐向投融资相结合及投资型进行转变。部分信托公司探索和研究创新业务,逐步推出规范和系列化的基金化房地产信托产品;探索持有型物业资产证券化和房地产基金的业务模式;通过搭建旗下的房地产专业子公司平台,主动介入一线以及重点二线城市位置较好、租金收入稳定或资产价值有较大增长潜力的商业地产项目。

房地产信托发展趋势

房地产信托作为传统信托重要组成部分,也是信托公司利润收入的重要来源。在信托业新的业务增长点尚未形成的背景下,房地产信托业务仍将维持稳定发展,预计发行规模将继续缩减,在信托总资产中的占比将随之下降;随着利率市场化的逐步推进,预计房地产信托未来的融资成本也会缓慢下降。

(一)资金投向多元化

保障房建设关系经济社会发展,有助于形成多层次住房供应体系,并促进房地产市场平稳健康发展。对于棚户区改造项目,商业银行贷款和债券发行均予以积极支持。而商业地产的现金流是长期且稳定的,也具有资产升值的潜质;商业地产受国家房地产宏观调控政策和经济周期影响不大,巨大的业务空间也有助于信托行业扩大资产规模。因此,房地产信托业务资金投向也会逐步多元化,向商业物业、保障性住房多领域进行投资。

(二)投资方式基金化

基金化的房地产信托是未来房地产信托业务发展的主要趋势之一,银监会也曾明确“鼓励信托公司研究创新中长期的私募基金计划”。首先,相比于传统的单一项目型房地产信托产品,基金型信托产品可根据市场变化情况进行主动管理,充分发挥信托公司在投资管理方面的优势,根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目,在风险把控上更具有优势。基金化房地产信托产品将推动房地产信托业务的转型,降低房地产市场波动所带来的风险,在未来将得到进一步的发展。

其次,随着房地产行业进入调整期,中小型房地产企业经营面临更多困难,无论是与金融机构融资的议价能力还是降价促销回款的效果都远逊于大型放弃,房地产行业并购整合大幕已经拉开。房地产行业的兼并重组,需要各种金融工具和金融产品的支持,而信托具有极强的灵活性,能够以发行基金化房地产信托计划、与房地产私募基金合作等方式参与并购。

(三)存量资产证券化

在房地产行业结束近十年的高速增长后,对存量资产进行证券化关注度开始提升,比如商业地产物业收益权作为基础资产的证券化有助于提前变现租金收益。

随着金融市场的发展和相关制度的完善,目前国内的REITs已经从理论研究阶段逐步向实践过渡,证券公司已经在国内率先推出股权型的REITs创新产品,未来REITs将成为信托公司房地产信托业务发展的重要趋势。REITs具有很强的市场流动性并由专业的管理团队经营管理,具有分散风险的作用。而专业经验带来的较高经营效率、公开市场带来的高透明度和市场监督机制以及资本市场带来的强融资能力都有助于提升投资者信心。

信托公司可以积极介入房地产存量资产的证券化,通过分析挖掘客户投融资服务需求,为其设计融资方案、寻找匹配投资方、提供法务/财务等增值服务等或担任REITS等资产证券化业务的受托人服务来扩大自身业务范围。

(四)业务运作专业化

房地产信托业务机会将来自于房地产行业的转型、升级之中,逐步实现从利差收入转变为投行、资管等中间业务收入。越来越多的信托公司将组建专业的房地产业务团队,深耕细作房地产直投、产业投资基金等业务模式,专注于某一细分行业或市场,长期跟踪和维护特定领域的核心客户,逐步推动公司走上专业化、差异化的发展道路,形成自身的核心竞争力。此外,信托公司还将通过搭建专业化子公司运作平台,利用自身打造的房地产基金管理品牌。(来源:中国信托业协会)


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