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兑付高峰来袭 AMC伺机接盘房地产信托

2018-6-28 17:33| 发布者: admin| 查看: 55| 评论: 0|来自: 中国证券报

摘要: 接盘地产信托好时机 以来,一系列房地产调控政策陆续出台,房地产市场成交量连创新低。房地产企业传统的银行贷款和资本市场融资渠道逐步萎缩,导致开发商资金链日益趋紧,而房地产信托业随之兴起。数据显示,全国房 ...

接盘地产信托好时机 以来,一系列房地产调控政策陆续出台,房地产市场成交量连创新低。房地产企业传统的银行贷款和资本市场融资渠道逐步萎缩,导致开发商资金链日益趋紧,而房地产信托业随之兴起。数据显示,全国房地产信托发行规模为1993亿元,同比增长328%。发行规模达到1864亿元,发行数量超过1000个。据中国信托业协会发布的数据显示,截至今年一季度,我国房地产信托余额达6865.70亿元。 根据中金公司研究报告统计,是房地产集合类信托的偿付高峰期。今明两年房地产信托预计到期规模分别为2234亿元和2816亿元,总还款额分别约2500亿元和3100亿元。分季度看,今年第三季度到期规模约1000亿元,其他单季度也在350亿元至500亿元。7月份是到期年度高峰,每月规模均在300亿元以上。 随着楼市调控不断深入,一旦房地产企业销售不力,资金周转不顺畅,信托还款压力将增大。西南财经大学信托与理财研究所、普益财富研究员范杰认为,现在正是资产管理公司接盘地产信托的好时机。一方面在政府严厉的调控下,房地产公司销售不力,现金流出现问题,兑付期将近时接盘议价空间较大;另一方面市场出现回暖迹象,5、6月份楼市逐步复苏。 “我个人认为楼市调控应重"调"而非"控",行政化"一刀切"的调控方式虽然在一定时期内会持续,但长期难以持续。应逐渐采取市场化的调控方式,例如房产税等市场化手段。”范杰表示,“从这个角度来说,只要熬过眼前的兑付高峰期,房地产发展前景值得期待。” AMC伺机接盘 据媒体报道,4月12日,规模达2亿元的“吉林信托长白山11号·南京联强集合资金信托计划”到期,因南京联强项目资金链问题,该信托并未按时兑付。在华融资产的接盘下,于4月20日延期兑付。 房地产信托进入兑付高峰期,一些销售不力的地产项目资金链岌岌可危。信托公司通过房地产公司正常销售回款方式,实现兑付的困难正在加大,而以运作国有银行不良资产闻名的四大资产管理公司嗅出其中商机,主动寻找出现兑付问题的地产信托项目。 “最近有很多房地产公司找到我们接盘,其中不乏知名大企业。虽然接盘有利于整体规模的扩大,但风险也在提高。因此,我们宁愿选择"小而精",而不会选择做大。”一家信托公司的项目经理王先生告诉记者,“听说四大资产管理公司对这块比较感兴趣,近期比较活跃,正在打听哪家房地产商可能无法按期兑付给信托,他们想购买这类信托。” 据了解,四大资产管理公司都已经拥有信托牌照,东方、信达、华融和长城旗下分别拥有大业信托、金谷信托、华融信托和新盛信托。而是否接盘其他信托公司的房地产信托产品,并不会因为自身拥有信托公司而受到影响。某大型资产管理公司的中层管理人士李先生表示,“如果自己发行信托产品的成本,超过收购信托公司的信托产品,那肯定会选择接盘而非自己设立。” “烫手山芋”变“香饽饽”? 进入兑付高峰期的地产信托为何受到四大资产管理公司的青睐,成为他们眼中的“香饽饽”? 北京一家信托公司的信托经理张先生表示,房地产信托接盘的风险不小,即便接盘的项目本身不出现风险,但接盘往往需要的资金量很大,一旦其他项目出问题,就会呈现“多米诺骨牌”效应,造成较大损失。因此,信托公司往往不会选择以自有资金接盘。 对于四大资产管理公司的主动接盘,张先生总结出以下几点原因:一是具有丰富的处理此类资产经验;二是地产信托项目收益丰厚;三是资产管理公司资金实力雄厚,不仅自有资金雄厚,还有较高的银行授信,能以相对较低的利率获得银行贷款。 张先生介绍,资产管理公司偏好已经基本建成的地产项目。由于自身具有丰富的运作经验,对于基本建成的地产项目,即使卖不出去,资产管理公司最后也能运作处理。 李先生认为,一般而言,能发行信托产品的地产企业资产相对优良,该类资产在信托公司成立信托计划时就已经进行筛选。此外,地产信托的质押资产抵押率偏低,普遍都在50%以内。“除非房价下降50%,收购的房地产项目才会产生绝对风险,但房价如此大幅度下降几乎不可能。” 从房地产行业分析,李先生认为,房地产信托可以进行投资。一方面是庞大的人口基数决定庞大的房地产刚性需求;另一方面是房地产业带动大量的相关产业发展,并提供大量的就业机会。由房地产行业衍生的房地产信托,也具有较好发展前景。


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