找回密码
 立即注册
搜索
最新p2p理财资讯 首页 P2P理财 查看内容

兑付风险难阻火热房地产信托

2018-6-29 09:51| 发布者: admin| 查看: 56| 评论: 0|来自: 中国建设报

摘要: 日前,银监会非银部主任柯卡生透露,今明两年,信托行业集合类房地产信托需要兑付的金额,扣除次级后分别为710.02亿元和1842.52亿元。虽然数字巨大,但柯卡生表示,“个别公司的个别项目确实存在风险隐患,但引发区 ...

日前,银监会非银部主任柯卡生透露,今明两年,信托行业集合类房地产信托需要兑付的金额,扣除次级后分别为710.02亿元和1842.52亿元。虽然数字巨大,但柯卡生表示,“个别公司的个别项目确实存在风险隐患,但引发区域性、系统性风险的可能性不大。”

然而,不久前银监会起草《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》(以下简称《指引》),并向信托公司和资产管理公司(AMC)征求意见的行为,让不少房地产信托公司负责人纷纷猜测,该《指引》一定程度上是为应对近期房地产信托集中兑付的风险,防止信托风险转移至资产管理公司。

融资困难、现金流吃紧已成为当今不少房企的生存现状,而在此前银行持续缩紧房地产贷款情况下,房地产信托似乎成为地产企业资金链的一条新生命线。“前一阶段银行贷款的限制比较多,尤其是资金链比较紧的房企,不管是主动或被动都会选择信托;但信托在地产行业的融资比例并不应该过大,往往起到的是备胎的作用,总体来说银行贷款还是最理性的融资途径。”北京贝塔咨询中心合伙人、清华大学数量经济学博士杜丽虹如是说。

两相情愿的房地产信托

房地产信托产品是房企的“救命稻草”,还是会影响后市金融发展的定时炸弹,始终为业内人士的争论焦点。而在当前的市场环境下,房企对信托产品的追捧却是不争的事实。

以万科为例,自去年年底以来,万科与华润深国投分四次签署了总计40亿元的信托项目,目前付息累计超过1.5亿元。就万科的规模占比位列前五位的信托贷款而言,资金利率在9.4%~11.2%的水平。

随着房企半年报的逐步出炉,房地产企业对信托产品的依赖可见一斑。万达在今年共计新成立10支房地产信托产品,不完全统计募集资金达78亿元;而其他房企也均表示有意通过房地产信托这一渠道进行融资。

进入第三季度后,房地产信托更是呈现回暖态势。据机构披露,7月成立房地产信托41支,成立规模为105.26亿元,规模占比为17%,环比上月,成立数量、成立规模和成立规模占比分别增长52%、67%和5%,回暖明显。

从整体信托产品收益来看,房地产信托收益率依然高居榜首。其中7月信托产品平均预期收益为8.77%,较上月微升0.07%;从投资领域来看,房地产信托位于平均收益率榜首,约为9.34%,环比上月增加0.12%;从投资方式来看,股权投资类信托产品收益率最高,为9.39%。虽然相比几个月前,房地产信托收益率有所下降,但专业人士指出,随着央行非对称性降息、通胀预期下行、资金面紧张得到缓解等情况出现,信托收益率下行是必然结果,并不能说信托高温现象有所降低。

而据某大型信托公司人士称,自今年2月起,银监会对房地产信托的审批从严变宽。而随着楼市回暖,市场对房地产信心增加,该人士当时猜测,之前被叫停的房地产信托产品或将重启。

针对房地产信托热现象,兆阳国际房地产高级合伙人关博仁认为这是由供求双面造成的。一方面,房企受政策影响融资能力降低,促使房地产信托发展;另一方面,房地产信托产品相对其他信托产品而言,具有自身的优势。“很多产业型的信托产品的资金来源并不清晰,而房地产企业作为抵押最起码还有土地。由于信托产品所发的都是信托债务,一般来说所发的信托债务不会超过公司总资产的50%。所以就算房价降低一半,收购过来的项目也是有价值的。因此,房地产信托项目比其他信托项目强很多,信托公司也愿意发行。”

稳健运作是过关“通行证”

如果说,房地产信托火热现象是房企的无奈之举,那么即将到来的兑付高峰,就成为考量企业现金流稳健程度的关键阶段。

为应对今年三季度即将迎来的房地产信托兑付高峰,不少机构已采取措施。据统计数据显示,自进入7月以来,仅中诚信托旗下就有吉林泰安股权投资、金科地产龙头寺项目等5支房地产信托产品提前清盘。另外,中融信托旗下的桂林裕恒、润丰水尚项目的信托产品也提前终止。业内人士分析,这一行为是出于对风险的担忧及降低融资成本的考虑。

针对房地产信托或将出现的兑付风险问题,某研究院特邀研究员汪志强表示,央行连续两次降息给了此前压力较大的房企以喘息之机,从资金层面上大大降低了房地产信托爆发兑付危机的可能。

“兑付风险一是宏观经济结构上的系统性风险,二是微观层面上企业内部管理造成的兑付风险。有些小的企业由于管理等问题会形成较大风险,有些大的企业由于资金实力雄厚,现金流稳健,就不容易出现这个问题。”蓝桥资产管理有限公司总经理、房地产商会融资顾问黄博浩认为,房地产信托后市不会有过大的兑付风险,而维持现金流的稳健是保证房企平稳度过兑付高峰的关键。

杜丽虹对此观点也表示认同,“现今有些项目确实有偿付方面的风险,但如果整体的流动性可以放宽松,银监会允许发新债还旧债,就不会有问题。”

杜丽虹则认为,目前房地产信托行业的整体问题是投资人不成熟。由于信托历史上违约率很低,单独投资人经常会以收益率来衡量一个信托产品的优劣,而非以风险和收益权衡的思维去考虑。现今,房地产信托行业整体呈现出对风险控制的重视程度不够,因此投资人对信托的使用要综合风险和权益双方面的考量。“信托公司和房地产企业共同承担着风险。对于房企来说,房地产信托产品本身属于补充渠道,不能过度依赖,因为房地产信托的资金成本很高。”

“发出信托产品的信托公司、理财公司,都属于中介机构。他们提供的资料都不完整,专业性不高,这些会产生风险。”关博仁指出,房地产信托产品的监管、相关信息披露等方面仍需进一步改善,房企应综合考量,谨慎对待。


鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

相关分类