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不良房地产信托“重生”

2018-6-29 09:51| 发布者: admin| 查看: 38| 评论: 0|来自: 中国房地产报

摘要: 日前,银监会向资产管理公司下发《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》(以下简称“业务指引”),并就此征求意见。该业务指引对信托公司不良资产的收购范围、风险控制、业务合规性等做出了具体规定。某 ...

日前,银监会向资产管理公司下发《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》(以下简称“业务指引”),并就此征求意见。该业务指引对信托公司不良资产的收购范围、风险控制、业务合规性等做出了具体规定。

某大型资产管理公司深圳分公司负责人在接受本报记者采访时表示,该业务指引旨在为不良房地产信托“正名”,这将对不良房地产信托乃至整个房地产信托业务,构成直接利好。

银监会研究局一位参与此业务指引草拟工作的人士向记者透露,截至目前,接受征求意见的资产管理公司几乎已全部做出了积极反馈。

不良信托被“正名”

过去两年多,伴随着房地产行业的深度调控,收购不良房地产信托曾经是4家资产管理公司非常热衷的“创新型业务”。据前述银监会研究局人士介绍,截至去年底,进入资产管理公司收购流程的不良房地产信托总量一度达到280亿元之多,构成了资产管理公司一些分支机构的最大利润点。

早在去年三季度,这种快速扩张的“创新型业务”就引起了银监会重视。这位银监会研究局人士表示,这是因为“资产管理公司正在积极转型,处理房地产信托不良资产不应成为其主业。而且,这类不良资产的快速增长使得相关风险开始向资产管理公司转移积聚,这是监管层更不愿意看到的”。于是,监管部门连续出手。先是1月份银监会等4部门联合发文,明确叫停了这类信托担保业务;随后的3月份,银监会再次提示资产管理公司收购不良信托资产的风险,并一度传闻其将叫停资产管理公司收购不良信托。

而上述业务指引文件,相当于为资产管理公司收购信托公司不良资产提供了法规依据,令其走出灰色地带。前述大型资产管理公司深圳分公司负责人告诉本报记者,此业务指引用举例法列举了6类不良信托资产。“这6类几乎涵盖了我们正在操作的所有类型不良房地产信托资产。”

“不良”标准重获界定

根据记者获得的相关资料显示,上述业务指引列出的六类不良信托资产分别是:一、信托公司以自有资金开展业务产生的不良债权;二、信托公司开展信托贷款业务形成的不良债权;三、信托公司开展特定资产收益权类信托业务形成的不良债权;四、信托公司开展附回购条款的股权投资类信托业务形成的不良债权;五、信托公司设立结构化信托计划,优先受益人以现金认购优先收益权,劣后受益人以其持有的债权资产认购劣后收益权,由于债务人未按期履行偿付业务,信托公司通过处分上述债权财产而形成的不良债权;六、信托公司开展其他业务所形成的不良债权。

信托分析师岳婷就此分析认为,上述六类不良信托资产中,第一类与金融机构不良资产相似,属于资产管理公司核心业务。其他五类特别是权益类信托产生的不良资产,可以说与金融机构不良资产有着很明显的区别。

这种差别主要是不良资产形成的时点。“银行的不良资产是根据贷款的五级分类而实际发生的,而信托的不良资产是在信托计划兑付之前,之前是个时间段,而不是明确的时间点。”岳婷向记者表示。

这一主要差别已使得一些不良房地产信托资产的收购交割,在现在看来已涉嫌违规。一家大型信托公司业务拓展部门负责人接受本报记者采访时表示,此前一些房地产信托,并不是“到期不能兑付”,而只是触发了某些止损条款——如一个房地产信托计划设定了提前归集条款,到期前不能归集资金,就被认定为“不良”,被资产管理公司介入并进行不良处置了。而且,在这些收购过程中,尽职调查、不良资产定价等实质性工作也做得不够仔细。

资产管理公司

“走一步看一步”

尽管有上述转移积聚的风险及违规风险,但不良房地产信托资产的买卖仍是一笔不错的生意,特别是对于流动性链条已经绷紧的信托公司和四处寻求利润来证明自身的资产管理公司。

对于资产管理公司,它们收购的往往是项目资质较好的信托计划,“特别是近期一些房地产项目的小步回暖,让不少业务经理绷着的神经缓解了。”前述资产管理公司深圳分公司人士说,对于房地产信托项目,他们要求抵押率必须在50%以上,这已是一个保险系数很高的抵押率了。

而且,在开展相关业务的过程中,资产管理公司的自我定位也越来越清晰。“它们的作用并不是彻底缓解信托的兑付风险,而是为相关的房地产信托计划提供流动性。特别是目前较多的债务人重组方式,一些担保人会成为共同债务人,债权债务关系获得一次更新,流动性就立刻活了。”前述大型信托公司的业务拓展部门负责人告诉本报记者。

“收购不良信托是房地产宏观调控这个特定时期的一项业务机会,对于转型中的资产管理公司而言,更多的是走一步看一步,这也是这个行业的金融逐利本性使然。”上述资产管理公司深圳分公司负责人表示。


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