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土地流转信托 经营模式待明晰

2018-6-29 09:51| 发布者: admin| 查看: 37| 评论: 0|来自: 中华工商时报

摘要: 日前,中信信托宣布与安徽省宿州市埇桥区政府合作的土地流转信托计划正式启动,成为国内首单。 除中信信托外,据北京信托披露的消息,北京信托已在北京、江苏、河北以及东北省份推进,预计今年流转面积可达3万亩。 ...

日前,中信信托宣布与安徽省宿州市埇桥区政府合作的土地流转信托计划正式启动,成为国内首单。 除中信信托外,据北京信托披露的消息,北京信托已在北京、江苏、河北以及东北省份推进,预计今年流转面积可达3万亩。 此前,就已有多地试点“土地信托”,例如早期的“绍兴模式”和后来的“益阳模式”、“沙县模式”等,但充当信托“受托人”角色的多为地方政府单独成立的运营机构,并未引入商业信托公司。 今年8月,北京信托发布的《中国土地信托流转实证研究报告》特别提出,在农村土地流转中引入信托制度,利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能,加快农村土地流转和利用,可以使产权充分市场化,实现土地流转的公平与效率。 据了解,土地流转信托以实现农村土地流转为目的,在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包经营权稳定不变的前提下,农村土地承包人基于对受托人的信任,将其承包的土地使用权(包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权)作为信托财产,在一定期限内信托给受托人,由其利用专业规划经营管理或使用,实现的土地收益归受益人(农民)所有。 探索土地流转信托业务反映了信托公司在寻找新的增长点,这似乎成了业界共识。中国信托业协会的统计数据显示,信托行业规模在跨入10万亿门槛的同时,产品回报率下降也已经成为明显趋势。今年9月清算的信托项目年化综合实际收益率达到7.46%,比二季度末低了0.34个百分点。此外,今年新增信托资产规模环比也出现负增长。 在信托行业人士看来,今年前三季度信托公司净利润增速减缓,主要原因是:一方面是因为券商、基金、银行等其他金融行业发行资管产品,抢占了信托公司一部分的市场份额;另外一方面,以基础产业信托为代表的政信合作业务今年以来受到监管部门的严格限制。 另外,随着泛资产管理时代来临,信托公司的传统业务模式正遭遇其他金融子行业越来越激烈的竞争,这无疑会对信托公司的业务份额造成一定的分流。 从土地流转信托的关键因素分析,信托公司作为金融机构,如果要大规模开展土地流转信托,信托报酬的收取比例以及具体来源,应当是各家信托公司关心的首要问题。 需要明确的是,信托公司的信托报酬只能来自于土地流转后所产生的地租提升及其他增值收益。也就是说,只有在信托公司对土地流转进行有效管理,才能获得产生的“增值收益”。 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。同时,完善土地租赁、转让、抵押二级市场。 不过,土地流转信托不是一蹴而就的,其中涉及到盈利、风险、法律等多方面的问题。 信托业内人士认为,目前出现的土地信托产品是否具有复制性还需要时间检验,还未形成获得认可的模式。平安信托董事长兼CEO童恺对记者表示,平安信托对于土地流转信托仍然处在研究阶段,还没有具体项目。他认为,土地流转信托需要长期的资金投入,并且如果从事农业生产,受环境影响大,收益不稳定,其经营模式仍然在摸索阶段,尚不明确。 也有业内人士表示,信托制度具有能够实现土地所有权、使用权和收益权相互分离的特点,能够做到权属清晰、权责明确。相比于其他金融机构,这是信托公司的优势所在。


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