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明年二季度房地产信托再迎兑付高峰

2018-6-29 09:51| 发布者: admin| 查看: 34| 评论: 0|来自: 中国证券报

摘要: 如果说房地产信托有惊无险地度过了那么房地产信托将面临更大考验——再迎兑付新高。由于房地产信托的平均期限为两年左右,信托业协会的数据显示,房地产信托共新增余额为2558亿元,其中,四个季度分别为545.199亿元 ...

如果说房地产信托有惊无险地度过了那么房地产信托将面临更大考验——再迎兑付新高。

由于房地产信托的平均期限为两年左右,信托业协会的数据显示,房地产信托共新增余额为2558亿元,其中,四个季度分别为545.199亿元、1183.0252亿元、745.78亿元、84.6亿元,可推测房地产信托兑付本息将达2800亿元,远远超过今年的兑付本金金额1759亿元。其中,兑付顶峰在二季度出现,达1301亿元;在一季度将迎来第一个兑付高峰。

房地产信托到期兑付具有时间刚性,销售回款作为第一还款来源,直接影响着房地产信托的兑付,好在今年3月底以来房地产销售触底回暖,房地产信托短期偿债能力大大提高。考虑到在以后的房地产信托监管就开始加强,普遍采用了较为严格的风控措施,大规模发生违约的概率较小。但小型开发商或者单体项目上兑付风险仍在。下面结合的风险事件盘点一下出现风险后的处置流程及主要对策。

通常的应对措施是,首先房地产企业筹资自救,主要通过不同项目资金挪移、降价促销、退地卖地等三个途径;若自救失败,则信托风险转移至信托公司。信托公司可采取的措施通常包括三种:

(1)以旧换新或延期,代表产品中信盛景星耀地产基金集合信托。此种方式以时间换空间,虽然能暂时度过风险期,但这样操作意味着风险的递延以及信托公司的信誉丧失。我们判断这一做法在不会普遍被采用。当然,法律上,信托公司也可以申辩已尽到对信托财产的管理义务、无处理不当行为,拒绝承担赔偿责任,由投资者自担风险,但那意味彻底放弃信誉,同时将面临严厉监管(暂停业务、吊销牌照、停业整顿等),预计敢于这样操作的信托公司少之又少。

(2)通过拍卖股权形式强制退出。股权型信托,即信托公司持有房地产项目股权,双方已投入资产基本以土地、在建工程、已建成物业等形式体现在股权之中,信托公司可使用自有资金或股东资金购买全部股权,从而通过拍卖股权的形式退出。

(3)处理抵押品。主要通过两张方式:一种是四大资产管理公司以收购不良资产的名义接盘房地产信托,资金来源除了其自有资金以外,还有银行贷款。但目前四大资产管理公司对项目资质要求很高,并非所有房地产信托的兑付都能通过此种方式解决。第二种方式是通过法律形式直接拍卖。目前已有信托公司采取,但效果不好。土地抵押作为房地产信托常用的增信方式,虽然是以实物进行抵押,且抵押率常常低至3至4折,但实际操作中常常会遇到以下几个问题。首先,评估价值的水分。例如某信托的一项集合房地产信托计划,项目总融资3.845亿元,抵押物最初评估为9.56亿元,计算所得质押率约为40%,为中等水平。但一年后项目出现经营困难,在处置资产时,重新评估价仅为5.84亿元,缩水达39%。

其次,流动性风险。目前房地产调控并未结束,无论是对土地还是商品房,投资者热情有待启动。最后,“地”“房”分离的尴尬。根据《担保法》第三十五条的规定,城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿(另有约定的除外)。


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