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2014信托投资关注

2018-6-29 09:52| 发布者: admin| 查看: 42| 评论: 0|来自: 中国外汇

摘要: 信托业作为目前中国金融第二大行业,最近几年一直受到广泛关注,特别是信托业总体管理规模的飞速发展和不断暴露的兑付风险事件,成为了人们关注的话题。相对于几年之前信托投资的高不可攀,近几年来,随着经济的发展 ...

信托业作为目前中国金融第二大行业,最近几年一直受到广泛关注,特别是信托业总体管理规模的飞速发展和不断暴露的兑付风险事件,成为了人们关注的话题。相对于几年之前信托投资的高不可攀,近几年来,随着经济的发展和股市的萎靡,将大笔资金投资信托的个人投资者已比比皆是。对信托业将是非常重要的一年,特别是从按照推算,在证监会引导下,基金公司和证券公司也被允许进入资产管理领域,开展一些类似信托的融资业务。这在传统的信托市场上投下了颗重磅炸弹。为了抢占市场,基金公司和证券公司与信托公司在这一传统的信托客户领域展开了激烈的竞争,而其中最佳的竞争手段就是收益率。以目前市场上非常热门的基金子公司资产管理计划为例,一般同类型产品收益都比信托公司要高1个百分点,在年末,甚至出现有100万就收益11.5%的资产管理计划,同时还广泛发动社会渠道销售网络,例如大量的第三方理财公司协助销售,且给予的销售佣金也远高于信托。这导致大量的社会资金开始投资这些新的品种。但是,由于基金公司和证券公司在类似业务的风险控制能力及自身的兑付能力上,尚达不到信托公司的专业水准,而且也不像信托那样有十多年的刚性兑付的业绩,所以在投资者眼里,信托还是比较安全。预计投资者投资信托会更关注信托的安全性而不是收益性;如果仍要选择收益高的,可以去投资基金资管或者是证券资管。 其三,政府类信托发行量预计会大增。政府类信托同样面临着开始密集到期的情况,特别是8月份之后。而政府类信托的还款能力,其实是和地方政府财政能力密切相关的。地方政府除了卖地还债外,更多的就是采取借新还旧的措施,因此估计政府类信托发行量会大增,而且收益率甚至比同期可能还要高一些。 其四,房地产类信托将继续向一、二线城市倾斜,特别是一线城市。房地产市场,在很明显地出现了一线城市火爆,三四线城市萎缩的情况。这点从房价的涨跌就能发现,以北京、上海为代表的一线城市,和其他三四线小城市,一个是大涨,一个是轻微下跌。事实上,作为对政策敏感的开发商,也掀起了在一二线城市拿地的狂潮,例如北京、上海、杭州、深圳等地都不断有新的地王出现,而对三四线城市兴趣一般。由于房地产类信托一般风险较大,其核心资产价值在于抵押物也就是土地的价值,这与所属城市的房产市场环境关联度很高。所以不难理解,为什么包括信托、基金、银行等在内的融资机构,对一线城市的类似项目融资都大开绿灯,而对房价萎靡的三、四线城市则比较谨慎。所以笔者预计,房地产信托发行上将继续这样的趋势,一线和二线城市的项目会比较多,三四线肯定很少。 投资建议 政府类信托 政府类信托主要是用于地方政府的基础设施建设项目。从目前的设计来看,在银监会的监管下,一般政府类信托都是大同小异的,主要是采取应收账款质押的方式来设计。即政府工程代建企业建设的项目已经完工或者接近完工,政府尚有应支付的工程款未付,代建企业便将其应收账款质押给信托公司获得融资,由政府、代建企业、信托公司签订债权债务确认协议以明确债权,期间主要依靠政府的财政还款来进行偿还。为了提高信用,一般还有政府相应的平台公司或国企提供担保,以及提供相应土地进行抵押。 从产品设计来看,政府类信托安全性的核心,其实是在当地政府的财政能力上。虽然一般政府类信托是有土地抵押的,但是其实业内人士都知道,你真的要处理拍卖政府的土地,谈何容易呢,所以核心还款能力还是在政府的财政上。 从目前的运营情况来看,政府类信托的运营总体上还是比较平稳的,没有出现有兑付风险的事件曝光。这里要特别关注的是,大量政府信托是在8月后发行的,对应的到期高峰也在的8月后。另一个广泛关注的就是地方政府债务问题,以来地方政府债台高筑也成为了普遍关注的话题。审计署公布的数据显示,截至6月,地方债合计为17.9万亿元,低于普遍预期的20万亿元。从绝对数上看似乎情况还不错,但是从还债能力来看,各地政府对土地出让收入的依赖程度很高,土地财政情况依旧。从各地分布来看,债务率有集中化趋势,特别是一些一线二线省会级城市,由于基础设施建设庞大,债务率有比较高的提升。特别是一些面临着经济下滑危险的地方,例如鄂尔多斯、温州等,债务率均相对较高。所以对于一些特殊地方的政府类项目,投资者需要有清醒的认识。 笔者相信,政府类信托依然有比较高的投资价值,因为毕竟和政府的财政及信用直接挂钩。而中国不同于美国,地方政府没有破产这一说,政府信用还是不错的,之前的产品也运作得比较平稳。如果,政府类信托收益真能如预期比同期还有所上升,那么投资政府类信托应该是个不错的选择,可推荐给求稳健的保守型客户。 房地产类信托 房地产类信托主要是给房产企业开发房产提供融资。目前房地产类信托的实际表现形式有很多种。有的是直接对某一开发项目融资,信托对房产的项目公司提供贷款,对应房产公司将其持有的土地和在建工程抵押给信托公司,同时一般要求项目公司提供股权质押、房产集团公司提供担保、实际控制人个人担保等多种方式。对于某些风险略大的项目来说,信托公司甚至会采取直接持股的方式,例如直接控股项目公司90%以上的股权,并派驻专人监管,一票否决,还有允许降价销售等多种策略。这些策略应该来说在之前的经验里都是行之有效的。只要项目初期的尽职调查确实做到位,各种风险考虑的很周全,哪怕房产项目到期还没能还款,信托还是有很多的处置措施可以及时处置资产的。有的房产信托则比较隐秘,是通过放款给集团公司(可能集团公司有多元化业务,并非房产为主业),作为一笔流动资金贷款,这样集团公司就可以将流动资金用于开发项目上。对应的开发项目上的土地及在建抵押,各种担保还是不少。这类信托一般融资利率还比前面的那种略低,适合一些规模较大,融资方信用较高,经营多元化的集团公司,但是实质其实也是房地产融资。现在还有种项目也比较流行,就是配合开发商拿地。在开发商只支付了前期土地款,可能还有尾款没有付清时,此时,信托一般采取股权+债权的方式,即以资金入股,用于支付土地尾款,并获得项目公司股权进行开发,实际上和开发商签订了回购协议,约定开发商要如期回购股权,同时约定,一旦土地尾款付清,拿到土地证,就将其抵押进信托。这种类型的操作一般是和实力比较强的开发商合作,例如全国100强的房地产企业。 从产品设计来看,房产类信托还款能力的核心在于两点。其一是该项目的实际资金还款的预期,例如是等到项目开发完销售回款还款,还是中途有别的流动资金会置换。如果是前者,需要考虑到这个项目的定位,周边环境,楼面价(决定开发商成本和降价空间),开发商品牌等等;如果是后者,一般适用在前面所说的拿地类信托项目上,由于是短期的股加债,后面一旦开发商开始建设,很容易就可申请到银行开发贷的资金,将信托资金顶替出来。其二,开发商的品牌,及土地的实际价值是重点。因为房产项目周期长,涉及面多,一旦发生风险,很大程度上是由土地价值决定其最终的风险程度。哪怕项目没有如期建设完毕,但是只要土地值钱,信托公司依然可以很容易找到别的机构接盘(例如资产管理公司)。 从目前的运营情况来看,房产类项目之前有不断的风险披露,但是真正出现实际兑付风险的还没有。总的来说,运营的风险要比政府类的高,当然收益也是略高一些的。预计一线和二线城市房产市场会继续火热,投资一线城市的房地产类信托安全性应该相对不错。还有一点很重要,就是最好是找大品牌房地产开发商的融资项目,如全国100强之内。这些企业融资能力强,财务还款能力强,风险小,而且很多项目都有较大的土地折让和降价空间,比较具有投资价值。 依然可以进行房地产信托的投资,但是一定要选择风险控制好,融资方实力强,标的资产在一线和二线城市的项目,这样兑付风险较小。 作者系杭州乾开投资管理有限公司CFP注册国际金融理财师


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